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住房保障体系的重建

临沂网 2018年06月09日09:21 临沂大众网 778次

  商品房推行市场化伊始,国家就将住房保障放在了极为重要的位置。很多年轻朋友对房地产发展史不是很清楚,请跟我重温一小段。

  1998年6月下发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号),被公认为我国住房制度改革和房地产市场发展的里程碑式文件。它正式宣布取消住房实物分配,实行住房商品化。

  这份重要文件的第七条和第八条是这么写的:

  (七)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房。其它高收入的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法,由市(县)人民政府制定。

  (八)调整住房投资结构,重点发展经济适用住房(安居工程),加快解决城镇住房困难居民的住房问题。

  保障性住房,各个阶段的名称有所不同。最初是叫经济适用住房,后来经济适用房停止建设了,代之以拆迁安置房、限价房、人才房、公共租赁住房、限房价项目、共有产权住房等。但中央政府对保障性住房一直是高度重视的。

  如果将23号文件提出的“重点发展经济适用住房(安居工程)”,换一个词,叫做重点发展保障性住房,也是符合逻辑的。所谓重点发展,按照我个人的理解,不管你叫什么名称,各类保障性住房的供应量,应该在整个住房供应体系里占主体地位。如果非要用数字来衡量,我个人愿意说是60%或以上,实在不行,那就51%吧。

  保障性住房的责任主体是地方政府。当然,由于历史和现实的原因,保障性住房从来没有占据过市场供应的主体地位。事后来分析,这跟各地财力还不够有较大关系。说到底,保障性住房必须要舍得,要投入,要牺牲市场化商品房的收入。

  硬币有正反两面。与保障性住房供应不足相对应的,是市场化商品住房的强势。商品房除了居住属性,还有投资属性。实事求是地说,早年间,商品房作为商品化的资产,它的价值是被低估的。随着房价的上涨,商品房的投资属性被持续放大。

  任何商品,都有社会性。个人和家庭的资产因应价格的上涨,催生了资产财富倍增的社会效应。这种效应又具有社会情绪的传染性,要抑制它,需要从源头筑起堤坝。也就是,继1998年取消住房实物分配后,必须对住房制度进行新一轮改革。

  十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这是新一轮住房制度改革的总基调。

  新一轮住房制度改革,必然包括住房保障体系的重建。如果说,20年前,以保障性住房为市场供应主体,地方政府财力不允许,那么,随着经济的增长,财政的积累,现在是时候了。

  这就是我看到6月5日《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》后,感到特别欣慰的原因。

  相信关注房地产市场动态的朋友,已经知晓这份文件的主要内容。在我看来,最重要的内容有两点:

  一是供应结构。市场商品住房占40%,保障性住房(包括人才住房、安居型商品房和公共租赁住房)占60%。后者占据了供应主体。顺便多说一句,保障性住房,也是“租购并举”的。

  二是坚决去除保障性住房的投资属性。“购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房满10年,符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的,可以进入市场流转,但要向政府缴纳一定比例的增值收益。”这一规定如果得以严格执行,保障性住房就真正回归它的居住属性、保障属性。

  有人说,深圳是全国经济最发达的城市之一,其他城市不可能也有如此雄厚的财力。但先说一点,深圳同时也是全国房价最高的城市之一,商品房建设用地供应最紧张的城市之一。在这样的背景下,它要强化保障性住房的供应主体地位,难度也是很大的。

  当然,其他城市,尤其是中西部经济欠发达的城市,不能要求其保障性住房占主体一步到位。住建部5月19日发出的通知也只是说,“(热点城市)力争用3—5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。”

  热点城市之外的城市,尤其是财力不足的三四线城市,能不能提出分阶段的目标,譬如,从保障性住房占比30%,逐步增加到40%、50%、60%?住建部要求,一线、二线城市在2018年底前要编制完成2018年至2022年住房发展规划,我个人希望,各地能同时提出保障性住房的具体分解目标,且须附有追责条款。

  我之前写过,保障性住房体现的是居民基本居住权,它绝不能被用于营利,因此必须封闭运行。过去,有些城市的保障房住房,虽然规定了限售年限(比如说5年),但到期上市后收益基本归家庭或个人所有,或者政府只分得很小的份额,这有违保障的初衷,也滋生了部分购房者寻租的动机。

  无论是限购限贷限价限售的房地产调控,还是酝酿之中的在物业持有环节征税,都是为了建立新的住房制度。而新住房制度的核心,是住房保障体系的重建。这也是贯彻习近平总书记“以人民为中心”的发展思想的重要体现。

(责任编辑:叶子)

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