卖二手房得50万缴10万个税卖房所缴个税恐“转嫁”买方

当前位置：首页> 沂蒙>正文

临沂网
2013年03月04日08:49
1509次

　　近日，被称为史上最严厉的楼市调控新政“国五条”出台，其中增加供给、强化限购限贷等内容，被业内人士形容为近年来对楼市过热打击力度较大的一记“重拳”。但购房者最关心的莫过于“出售自有住房按转让所得20%计征个税”这一条。在采访中，临沂市不少二手房买家、卖家都希望能尽快缴纳个税，赶在新规正式执行前完成交易。

　　【反应】　

　　中介急催客户过户　卖房所缴个税恐“转嫁”买方　

　　邵明恩从事二手房交易近十年，他告诉记者，这次“国五条”对房地产调控确实是最严厉的一次，尤其是二手房转让个税的变化，这对二手房市场算是一场级数不小的“地震”，也有可能出现“买得起房，缴不起税”的局面，这对有需求的购房者无疑是一个打击。他也想趁着新政策落地之前的空窗期，加紧办理手头客户的缴费过户手续，一上午通知了7家正在办手续的客户。

　　“卖二手房的业主，大部分都是买入时很便宜，除非等着用钱等特殊情况，如果房子不增值大多数业主会选择出租。买入价越低，卖房时形成的差额就越大，缴个税就越多，特别是十多年前的老房子，买入价只有现在卖价的三分之一或甚至更低，这势必会造成高额的个税。在我市二手房房源属于供不应求，在交易中买方其实是处于劣势，大多数二手房交易为卖方一口价，过户的手续、费用都是由买方来负责，这样一来势必会增加买方的购房成本。”邵明恩告诉记者，今天上午他给近几天办业务的客户挨个去了遍电话，告诉他们这个消息并提醒他们抓紧时间办理个税，但多数卖方对此消息反映并不强烈，而所有的买方都非常关心，希望能赶在个税新规正式执行前办理完。

　　购房者周末就到房产交易中心　打算过户　　

　　3日下午1点，在临沂市房产登记交易中心，虽非工作日大门紧闭，但记者仍看到不少市民前来打算办理过户业务。

　　“昨天我看到了新闻，说是二手房买卖以后得缴纳20%的个人所得税，前两天我才把原来住的那套109平米的老房子卖掉，我赶紧联系了买方，希望今天一起来把手续办办，要是能今天就能把个税缴上更好，就怕新规突然实施，20%的个税谁能受得了啊！不知道周末房产登记交易中心不上班。”打算来办理二手房过户的卢先生，趴在“铁将军”把门的玻璃门往里看，一脸的无奈。

　　卢先生刚走，一个骑电动车的小伙子又来了，他看到交易中心没开门后并没有马上离开，而是围着交易中心贴出来的几份公告认真看了起来。“刚听说二手房交易个税要涨，而且要涨不少，我啥都没想就赶来想咨询下，却忘了今天是周末。看到门口贴了不少公告，以为有关于二手房个税缴纳相关的信息，看了一圈也没见着。上周我和对象一起看中了一套二手房，虽然是只有80多平米的老房子，但价格比新房子便宜不少，好不容易凑够了房款和过户费用，一听说二手房交易涨个税，原本稍微放松的神经一下子又紧绷起来，明天一大早我还得来，问清楚情况得赶紧办手续了，早办有可能还省点钱。”小伙子告诉记者。

　　【算账】

　　34万买的房，新规卖房缴18万个税

　　兰山区的宋先生在2002年底在我市天和花园购买了一套住房，面积167平米。他告诉记者，当年购买时优惠完每平米单价才2080元，总房款不过34万元多点，现在沾了学区房的光，每平米能卖到7500元，总价达到125万元左右。但工作单位已经搬到了北城新区，今年他计划搬到北城新区的新房子住。

　　“本来打算今年把天和花园这套房子卖掉，用来还新房子的贷款，昨天得知二手房个税新规后把我吓着了，我这房子差额91万元，要是按照新规计算，我卖套房子个人所得税就得交18.2万元，这也太离谱了吧，如果按照现在的个税计算，只需要缴纳1.25万。个税新规何时执行是关键，而且我觉得应该出台细则，像我这房子属于11年前购买的，房龄长差价也大，应该有区别对待。”宋先生表示。

　　上月末刚刚购买了一套二手房的小吴也很着急，虽然他是买方，但根据与卖方的协议，如果个税按照差额20%缴纳，那么多花的近10万元可能还会由小吴承担。

　　“136平米的房子，我是以81万元买到手的，当时跟房主谈的时候约定好，所有过户手续由买方办理和缴费，中介也告诉我个税只是总房款的1%，即8100元，但现在‘国五条’出台后把个税变成了房款差额的20%，这房子最初买的时候只花了30万，我自己算了下，差额51万的20%是10.2万，这比总房款1%的个税多了9万多，如果办手续时真按照差额20%缴纳个税，那这房子我考虑就不买了。”小吴表示，3日上午已经接到了房产中介的电话，让他抓紧时间准备手续办理过户。

　　【影响】

　　新规或事与愿违，抬高新房、租房价格

　　鲁房置换临沂区域经理王杰保对“国五条”表示担忧，“用地供应今年总量不低于前5年均值；囤地捂盘将禁止购地融资；继续加强限购政策这几项和我市购房者并没有直接关系，关于二手房贷款的首付比例在我市暂时也不太可能调整，只有二手房买卖中按转让所得的20%征税这条最受关注，争议也最大。”

　　王杰保表示，新规出台后对二手房市场将产生明显影响，短期内会加速二手房卖房与买房的交易，争取搭上老政策的“末班车”，二手房交易将进入暂时的高峰期。随着新政策细则出台和正式实施后，我市二手房交易量可能会出现暂时走低，卖方、买房者需要一段时间来适应和接受个税新规造成的额外付出。这种情况下很有可能会导致新房交易量、价格走高，租房价格也会“更上一层楼”。

　　“卖方不愿意为个税埋单，这部分费用就会转移到买方，但多数二手房买方大多资金困难，难以负担多出的这部分费用，部分购房者就会把视线转移到新房上，而房地产开发商也可能会借助二手房购房成本的增加而提价，而其中也有部分购房者会继续选择租房，再次推高租房价格。”王杰保说。

　　【解读】　

　　1.何时按新政策征个税？

　　记者了解到，目前临沂市二手房过户个税仍按照总房款的1%执行，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。另外，商铺、写字楼等商业用房的过户按照转让差额的20%收取个税。

　　记者从我市多家二手房中介反馈的消息得知，目前我市相关部门并没有下发新的二手房个税征收办法，由于发稿当天为非工作日，记者没有从相关部门获得“国五条”在我市的正式执行时间。

　　2.卖房所得20%个税，指全额还是差额？

　　“要按卖房所得的20%征个税，那我房子卖50万元是不是就要交10万元的个税呢？”有市民看到“国五条”细则后，非常担心按全额征收个人所得税。

　　业内人士表示，根据相关条文解读，应该是按房屋的增值部分来征收个人所得税，即按照卖房金额与当初买房金额差价的20%来缴纳个税。

　　3.按差额征个税有多强的操作性？

　　有市民提出，自己的房子房龄较长，当时也没有购房发票，房产部门是不是有登记也不得而知，像这种情况应该怎么来确定房屋买入价。另外，像若干年前的房改房，一套百平米的三居室购入价格只有不到10万元，但经过房改后市场价可能是原价的数倍，这类房子是不是会区别对待？

　　业内人士称，对待房产部门无备案的个别老房子该如何确定购入价，目前出台的“国五条”中没有特别解释说明，房改房也没有做出区别对待。业内人士预测，各省出台的细则或对此类情况做出区别对待，比如根据区域的成交均价，定出一个购入指导价，按照指导价与成交价的差额征收个税。　

　　【链接】二手房交易基本流程